关键词:
物业服务合同
业主委员会
抗辩权
安全保障义务
解除权
诉讼主体
摘要:
随着我国市场经济的蓬勃发展,房地产行业在城市化进程中蒸蒸日上,居民的住房制度发生了显著变化,原来统一的单位分配制、自建房管理模式逐步淡出了人们的视野,人们迎来了新的商品房时代。同时,公众对房屋质量和生活品质有了更高的需求,这样物业服务行业应运而生,并以“爆炸式”的速度进入规模化的发展阶段,并快速融入城市居民生活中。但不可否认的是,作为一个新兴行业,其物业管理运作模式仍有待加强,相应的法律规范也存在较多立法空白。另一方面,物业管理作为一种综合性的社区服务,与住户的生活密切联系,调节的社会关系十分错综复杂。因此,多重因素的共同作用导致物业管理纠纷数量在近几年来呈快速攀升态势。在现实生活中,物业服务企业与业主之间僵持不下、当庭对抗的局面不胜枚举,甚至还引发了严重的群体性治安纠纷事件。如何快速有效化解层不出穷的物业服务纠纷,已经成为社会重点关注的民生问题。本文分为五个部分。第一部分简单介绍了文章的选题背景,并以物业服务合同纠纷法律适用为出发点,概括了本文的研究目的与意义,并做了简要的文献综述。通过检索和查阅中国裁判文书网中的物业纠纷案件,深入分析了物业服务合同纠纷频发的原因,并全方位地阐述了物业服务合同纠纷的基本特征。第二部分通过研讨物业服务纠纷判例,从理论与实践两个层面对业主委员会、业主大会、业主的诉讼主体资格进行了全方位的研究。由于立法对业主委员会的民事主体地位采取回避的态度,而司法实践对于是否承认业主委员会资格的做法亦不相同,进而提出赋予业主委员会的民事主体资格可行性意见。第三部分由几个典型案例提炼出业主行使抗辩权纠纷存在的问题,总结出业主行使抗辩权的正当事由包括瑕疵履行、未尽安全保障义务、违规收费等情形,归纳出业主抗辩权的无效包括业主主张并非合同签订主体、前期物业服务合同、因房屋质量问题等情形,并提出优化业主抗辩权适用的建议。第四部分立足于案例,提炼出物业安全保障义务纠纷的主要争议,即物业安全保障义务的性质和范围,并根据所涉纠纷的致害原因和处理原则的不同,将物业的安全保障义务纠纷分为第三人侵权时和无第三人侵权时两种类型,前者一般是物业公司所有的建筑物或者设施致人损害,后者通常时业主在专有区域遭受第三人非法侵害,并就如何改进物业安全保障义务的措施进行探讨。第五部分以司法案例为切入点,对物业服务合同解除纠纷的主体问题进行了详细的剖析,从业主大会、业主委员会、单个业主和物业服务企业四方主体的解除权展开阐述,根据相关的裁判观点,并为实务界更好地解决此类纠纷提出规范物业服务合同解除的对策和建议。